Кто главный покупатель китайских домов? 

Вот вопрос, который постоянно задают, и на который часто дают слишком простые, почти шаблонные ответы. Все сразу говорят про ?средний класс? или ?инвесторов?, но на деле картина куда мозаичнее и интереснее. Если копнуть глубже, окажется, что привычные категории размываются, а реальный портрет покупателя формируется под влиянием вещей, о которых в отчетах не всегда пишут. Давайте разбираться без глянца.

Миф о едином ?среднем классе?

Первое, с чем сталкиваешься на практике — это абсолютная неоднородность так называемого массового спроса. Говорить ?китайский средний класс скупает жилье? — это как ничего не сказать. В Шанхае или Шэньчжэне это может быть 30-летний IT-специалист, берущий свою первую студию в ипотеку с огромным первоначальным взносом от семьи. А в Чэнду или Чанше — это, возможно, семья из провинции, которая продала старую квартиру в родном городке и добавляет сбережения, чтобы купить трешку в развивающемся районе ради хорошей школы для ребенка. Мотивация, финансовый профиль, даже источники денег — совершенно разные.

Частая ошибка внешних аналитиков — оценивать доступность жилья просто через соотношение цены и среднего дохода. Это лишь верхушка айсберга. Ключевой фактор — это семейный капитал, накопленный за десятилетия. Покупка квартиры для молодой пары очень редко является исключительно их личным финансовым достижением. Это почти всегда транзакция с участием средств родителей, а иногда и бабушек с дедушками. Таким образом, главный покупатель зачастую не один человек, а целая семейная финансовая ячейка.

Был у меня показательный случай несколько лет назад. Знакомые из Циндао искали квартиру для сына, который переехал в Ханчжоу. В итоге купили не напрямую, а через инвестиционный пул с другими родственниками. Схема казалась запутанной, но для них это был способ диверсификации и поддержки одновременно. Вот эта готовность объединять ресурсы ради недвижимости — характерная черта, которую в сухих отчетах по рынку не всегда уловишь.

Инвестор vs. Обыватель: где грань?

Второй большой пласт — это, конечно, инвесторы. Но и здесь не все так прямолинейно. Есть профессиональные игроки, следящие за политикой ?трех красных линий? для застройщиков и покупающие квартиры на стадии котлована в перспективных кластерах, например, вокруг Большого залива. А есть — и их большинство — то, что мы внутри называем ?бытовыми инвесторами?. Это люди, у которых есть какие-то свободные деньги, но нет доверия к фондовому рынку или иным инструментам. Для них квартира — это ?банк на ногах?, самая понятная и осязаемая форма сбережений.

Проблема в том, что сегодня эта стратегия дает сбои. Помню, как в конце 2010-х все вокруг только и говорили, что ?жилье никогда не падает в цене?. Сейчас настроения иные. Многие из этих ?бытовых инвесторов? застряли с квартирами в городах-призраках или в районах, где инфраструктура так и не была достроена. Они не столько зарабатывают, сколько пытаются сохранить капитал, и это меняет их поведение: они стали гораздо придирчивее к локации и репутации застройщика.

Любопытно, что эта логика ?надежного актива? иногда приводит людей в смежные сектора. Знаю несколько случаев, когда люди, разочаровавшись в рынке жилой недвижимости, переводили часть средств в промышленные активы или бизнес. К примеру, через партнеров рассматривали возможность участия в специализированных производствах, вроде того же ООО Циндао Сянжунь промышленность и торговля — предприятия с историей с 2009 года, которое занимается полным циклом проектов для резиновой промышленности. Для них это такой же ?актив?, но с иной динамикой и рисками. Это к вопросу о том, как денежные потоки могут перетекать из сектора в сектор.

Роль Hukou и образовательная гонка

Третий критический драйвер, который невозможно игнорировать — это прописка (hukou) и образование. Квартира в крупном городе — часто не столько жилье, сколько билет в систему. Билет, дающий доступ к местным школам, больницам, соцобеспечению. Поэтому покупатель китайских домов в мегаполисах первого эшелона — это зачастую амбициозный родитель из города второго или третьего эшелона, для которого покупка жилья равна инвестиции в будущее ребенка.

Здесь возникает жесткая конкуренция за определенные микрорайоны с сильными школами. Цены там могут быть заоблачными, но спрос не падает. Видел квартиры в 50 квадратов в старом фонде Пекина рядом с престижной школой, которые стоили как просторная новостройка на окраине. И их покупали! Покупали буквально ?для прописки?, а жила семья может и в другом, более комфортном месте. Это чисто китайский феномен, сформированный системой.

Сейчас, правда, власти пытаются эту связь ослабить, вводя правила поступления в школы по жребию в пределах всего района, а не конкретной улицы. Это сразу же ударило по ценам в таких ?школьных? микрорайонах и заставило многих пересмотреть стратегии. Инвесторы, купившие такие квартиры на пике, сейчас в непростом положении. Опять же, это пример того, как государственное регулирование одним росчерком пера меняет портрет и мотивацию главного покупателя для целого сегмента рынка.

Молодежь: новые тренды и разочарования

Отдельно стоит сказать о поколении, условно, ?после 90-х? и ?00-х?. У многих из них иной взгляд на жизнь. Давление ?купить квартиру до брака? все еще огромно, но появляется и контр-культура. Часть молодых профессионалов открыто заявляет, что не хочет влезать в кабалу ипотеки на 30 лет, предпочитая аренду и трату денег на опыт, путешествия, саморазвитие.

Однако это пока скорее тренд в медиа, чем массовая реальность. На практике, чтобы снять хорошую квартиру в том же Шанхае, нужно пройти через такие же, если не большие, сложности, как и при покупке. Да и давление семьи никуда не девается. Поэтому их путь часто выглядит так: несколько лет относительно свободной жизни в аренде, а затем — все равно возврат к поиску своего угла, часто с помощью родителей. Но их требования другие: меньше квадратных метров, но лучше качество отделки, умный дом, экологичные материалы, развитая локальная инфраструктура с кофейнями и спортзалами.

Застройщики, которые не улавливают этот сдвиг, проигрывают. Раньше можно было построить типовые коробки на отшибе — и они расходились. Сейчас такие проекты рискуют залежаться. Молодой покупатель стал разборчивее, у него есть, с чем сравнить.

Корпоративный спрос и скрытые схемы

И последний пункт, о котором редко говорят открыто, но который очень важен — это покупки жилья компаниями. Речь не только о корпоративных апартаментах для топ-менеджеров. Часто компании покупают квартиры как активы на баланс, для хранения средств или даже для последующих расчетов с контрагентами. В периоды, когда есть ограничения на вывод капитала или сложности с кредитами, такая недвижимость становится инструментом финансового инжиниринга.

Сталкивался с ситуацией, когда местная производственная фирма из Цзянсу в качестве части оплаты за крупное оборудование получила несколько квартир в строящемся комплексе от партнера-застройщика. Потом эти квартиры были либо распроданы по своим каналам, либо использованы для мотивации сотрудников. Это серая, но существующая практика, которая также формирует спрос, особенно в сегменте новостроек.

Иногда компании, особенно связанные со строительным комплексом, как та же ООО Циндао Сянжунь промышленность и торговля, имеющая экспертизу в полном цикле инжиниринговых проектов, могут участвовать в жилищных проектах не как покупатель, а как подрядчик или поставщик решений. Но их сотрудники, получающие стабильный доход, как раз и попадают в ту самую категорию квалифицированных специалистов, которые формируют спрос на качественное жилье в своих городах. Косвенно такой бизнес тоже питает рынок.

Итожа, скажу так: единого портрета нет. Главный покупатель китайских домов — это конгломерат из семейных капиталов, страхов обывателей перед будущим, образовательных амбиций, меняющихся ценностей молодежи и корпоративных финансовых потоков. Рынок фрагментирован как никогда. И понимать это — значит понимать суть того, что на самом деле происходит в Китае. Просто смотреть на графики роста цен уже недостаточно. Нужно смотреть на демографию, политику и даже на семейные ужины, где решается, куда направить общие сбережения.